🏠平成27年2月施行『空家等対策の推進に関する特別措置法』(空家法)🏠

2017-09-28

ご所有の🏠空き家🏠の適切な管理をしていますか

全国では現時点で既に、820万戸を超える空き家があるそうです。

適正な管理をされていない空き家が増加していることから、安全性の低下・公衆衛生の悪化・景観の阻害などの問題が生じ、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしているものも増えてきていることから、何とかしなくてはならないと、行政が遂に動き出しました。

 👹😞適切に管理されていないと、ご親族から受け継いだ大事な財産等が😞👹

👹【空家等対策の推進に関する特別措置法(空家法)の措置の対象(特定空き家等)👹となる恐れがあります

(平成27年2月施行)

🏠特定空き家🏠とは

①倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態

②著しく衛生上有害となる恐れのある状態

③適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損ねている状態

④その他の周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

・ガラスが破損したまんまになっている

・樹木や雑草が繁茂している

・瓦が崩れ落ちている

・建物が傾いている

・外壁が剥がれ落ちている

・ブロック塀が倒壊しそう

・害虫や動物の住処になっている

・ごみや廃棄物が放置されている

等々  これは所有者や関係者が判断するのではなく、流れとしては、行政等が近隣居住者などからの苦情や相談を受けることなどから、現地を訪問調査します。その結果、「適切な管理が必要な空き家等」であるとの判断がされた場合に、行政から所有者や管理者に連絡が行くという流れができています。

※相続財産などの場合で、時間が経過している場合、相続人の構成に変化が起きて、孫や曾孫の代まで関係者が膨らんでいる場合もあります。そうなると、関係者とはいうものの、一度や二度くらいしかあったことのない“ほぼ他人と変わりない権利者の集団”となってしまうわけで、御家族単位でそれぞれの常識も違ってきていますし、海外に行ってしまっているとか連絡の取りようがなかったりすることもあり、この場合に方向性を定めるお話を纏めるのはかなり大変になりますので、出来るだけ早めに方向性を定めるお話だけでもしていたほうが得策ではないかと思われます。

➡親しい親族間でも相続財産が発生すると、そこからいろいろと問題が生じるケースが多いです。これは、兄弟間においても、結婚をしていたりして、それぞれが別の人生を歩んでいるわけで、それぞれの価値観が違いますので、お話を一つの方向に向けるということが想像以上に難しくなるということです。(実際に都心部の不動産では少ないですが、地方の相続物件などは相続登記もされずにそのまんまというものも多いですし、そもそも相続財産の存在自体を知らなかったというケースも稀ではありません。)

(📞☎通学路などに近いと特に、近隣の住民の方々からの苦情は入りやすいです☎📞)

➡行政としても遂に放置できなくなってきていて、調査に入ることになることが多くなってきています

🏠「特定空き家等」の措置対象となる場合の流れ🏠

➡空家法第14条により、行政が特定空家等の所有者や管理者に対して、除却、修繕、立木などの伐採などの必要な措置をとるように助言・指導・勧告・命令・代執行をすることができるように変わっています

①助言・指導

(所有者が自らの意思で、改善するように促すことです)

➡⚡これをしないでいると・・・(👻ここからはちょこっとまずい状況です👻)⚡

②勧告👹

所有者に対して、相当の猶予期限をつけて必要な措置をするように提示し、勧めることです。)

(⚡💰空家法による勧告を受けた建物は、住宅用地特例が適用除外となり、固定資産税などの税金が上がります💰⚡

➡更に、これをしないでいると・・・

③命令👹

所有者に対して、相当の猶予期限をつけて必要な措置をするように命じることです

➡更に更に、これをしないでいると・・・

④代執行👹

所有者に代わって行政が必要な措置を行うことです

(⚡💰建物の解体やごみの片付け等に要した費用は全て、所有者等に請求されます💰⚡

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※適切な管理とは?

 ①定期的に建物の状況を確認する(外壁・屋根・窓ガラス等に異常がないのかを確認し、建物が使用できる状態を維持する)

 ②緊急時に対応ができる(ご近所に連絡先などを伝えるなど、何か問題が発生した場合に対応ができるようにしておく)

 ③キチンと建物を登記する(相続時の権利関係のトラブルを防ぐためにも、所有権登記の変更などを適切に行っておく)

 ④将来の相続に備える(住む人がいなくなったら誰が同管理するのか、建物をだれが相続するのかなど、所有者とご家族・ご親族で話し合いをつけておく)

賠償責任を問われることもあるケースがあります!

空き家等は個人の財産です

例えば、台風などの強風で瓦や外壁が飛んだり、ブロック塀や樹木が倒れたりして、通行人が怪我をしてしまったり、隣家に危害を与えてしまったりした場合

➡空家等の所有者等は、賠償責任を問われる可能性が出てきています(まだまだ法整備は整っていないようですので、ケースバイケースということもあり、確定ではないと言えるかもしれませんが、かなり可能性が出てきています。ただ、管理責任という点でその責任を負うべき人は権利者だけですもんね。誰も問題を抱えるのは望んでいないのですし、相続財産などの場合には、他の権利者達の意見もありますので、自分一人の都合で決められるものではないですから、難しいですよね・・・。でも、放置しておいて済む問題でもありません。何も起きなければいいのかもしれないということもありましたが、それが許されなくなってきています。住民の方も権利者の方も双方自衛しなくてはならない時代ですから。)

 

🌟勿論、利活用ができるのならば、それでOKです。(何が何でも解体せよという流れではありません)🌟

きちんと管理して、財産を保持し続けるという選択肢は勿論あります。当支店は賃貸管理は今はやっておりませんが(本社は賃貸管理をやっています)管理という物はすごく大変ですし、建物は所有者が管理しなければなりません。建物自体が壊れたら、基本的にはオーナーが修理するのが常識です(勿論、賃借人の方に非がある場合には別でしょうけれども)建物や敷地の管理は管理会社にお願いするという方向になるケースが多いと思いますが、勿論費用は掛かりますし、入居者に対してもかなり気を遣います。

そして、賃貸市場はライバル物件が非常に多いですから、空室のリスクも考えなくてはなりません。これは大変です。都心部においてさえも空室リスクは高まってきています。地方の物件となれば、駅からの距離や築年等、ライバル物件をいつでも気にしなければならず、そのリスクは既にかなり高くなってきていると言っても過言ではありません。

その理由は、昨今の人々の生活スタイルに変化があります。

①職住接近の生活スタイル

②晩婚化・子を待たないというスタイルによる人気間取の変化

③ワンルームなどの設備に対する不満

④シェアハウスなどの今までにはなかった、単身者向けの賃貸物件の増加とスタイルの変化

⑤住まい(家賃)にお金をかける人が少なくなってきている事

⑥賃貸市場の差別化(人気物件、人気エリア、駅からの距離、設備機器の新旧、建物のグレードなど)

⑦大手住宅メーカーの地主さんや土地持ちの方に対する相続対策等における強力な営業プッシュによって、新しい賃貸物件が、沢山建築され続けてきているのも事実です。しかも、どちらかというと家賃設定は抑えてあるのが特徴ですし、家賃保証をつける場合もニュースになっている通り、揉めるケースがかなりあります。大家業は現在はかなり大変であるようです。

💪当支店は売買をメインとして、営業活動をしている会社でありますが、物件管理やご売却のご要望がある場合(お悩みの最中でも結構ですよ)には、是非とも一度お試しください💪

💪お力になれると自負しています💪

昨年度は所有者間(相続人間)でお話し合いがつかずに数年経過していた相続物件も、何とかご成約いただきました🎉

他にも、売主様が雰囲気がすごい悪いと言っていた物件(確かに良くありませんでしたが)これもご成約いただきました🎉

世の中には、ご売却できない物件はございません。それはなぜかというと、お客様は皆様それぞれ人とは違う感性と価値観をを持たれて不動産を探されているからです。

極端な話として、収益用物件として、いわゆる告知物件ばかり探される方もいらっしゃいます(いろんな告知がありますが、その告知理由によってお値段が他と比較すると安いからです。)ご自宅として告知物件を探される方だって結構いらっしゃいます。気にならないと言ってらっしゃいました。

💪当社はお客様ご所有の眠っている大事な財産、または利活用するのか売却するのか検討中で、手を付けていない財産等を何とか動かして、求めている方にご紹介して、その不動産自体を生き返らせたいと思っております。

誰かが、住んだり、貸したりといった利活用したりすれば、その周辺環境も基本的には保たれることは間違いないのですから・・

💡そのために、当社としてもお客様にご協力できることはないかと思い考えました💡

弁護士の法律相談を2回まで、ご相談者負担無料(当社負担します)で行います

②ご不要となり問題を抱えている「大事な財産」の買取も視野に入れています

(当社または協力会社による事業としての買取となりますので、ローン条項などはありませんし、状況と物件によっては早めの決済にも対応可能です)

③とにかく膠着している不動産に対して、何とか動きを創り出したいと思っています(利活用やご売却)

④売却査定は無料です

東京オリンピックまでの不動産情勢がどうなっていくのかは、誰にもわかりません。

しかし、不動産は大きな財産であるために、時期を逃してしまいますと、なかなか動きません。

今現在は不動産の動きは活発ですので、チャンスといえるかもしれません。

是非とも一度お声をかけてみてください。

時間がかかったとしても当社としては前向きに対応していく用意があります。

実際に不動産が動くというお話となると、いくらご親族であるとはいっても、権利者間の調整に大体お時間はかかってしまいます。(不動産は大きな財産であるから時間がかかるのは仕方がない事であると言えます。)それはご親族それぞれ、独自にいろんな状況があるからです。そこをできるだけ速やかに、出来るだけ誰もが満足のいくように方向づけて解決していく。(それが、利活用でのか、ご売却して皆様で分けるという選択肢になるのか、半分半分くらいの確率であります。勿論、賃貸物件として利活用をしていく場合には、権利者間で誰が音頭をとって管理を進め、家賃をまたは、諸経費(税金など)どのような分配とするのかまできちんと決めておかなくてはいけません。そうでないと後々こじれることも多いですから・・。)

とにかく、空き家や空地にしていることで近隣住民の方とこじれたり、「特定空き家等」と指定を受ける前に、早めにご親族間でお話し合いをして進むべき方向性を定めておくのがよろしいかと思います。(行政区によって対応の仕方にまだ差異があるようですが、世の流れはそんな方向に動いております)

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