限界ニュータウン・所有者不明地などについての深刻な問題が気になります　　「コンパクトシティ」という新しい概念

限界ニュータウン・所有者不明地などの深刻な問題が気になります

私どもの親世代は新興ニュータウン形成期の真っ只中世代でした

今のうちに将来の発展を見込んでの先行投資にと、その当時の流行でもあったし、交通手段など何もないエリアに不動産を取得された方々も多かったのだと思います

結果として放置され、誰にも利用されないで荒れ果てた空き家・空き地・マンション等が全国で相続の対象となってきているようです

（以前に流行ったリゾートマンション等もその一例ではないでしょうかと思います）

 

弊社においても、お客様からたまにご相談は有ります

（内容的にその大部分は、相続の事案が発生後、初めてその存在を知ったという事のようです）

また、現地を実際に見たことがあるという方が少ないというケースもかなり普通です

（大体が遠隔地でありますので・・・）

 

東京一極集中は再度、起こってきております

20代新卒男女の就職誘致　

いざ、社会人になった時には、

やはり都心部での就職（勿論、地方都市に魅力ある仕事及び居住空間があれば、集中しないのだと思いますけれども、現実的にこの結果が出ているという事は、なかなか難しい上状況は変わっていないという事です）及び居住が、不動の位置に存在し続けているわけです

 

勿論、都心部に近かったり、ご自宅の近所であれば別なのですが、交通便にも苦労するような遠隔地・不便なエリアであったりすると、見に行くのも気が引けてしまうのも理解できます

そもそも日常生活には影響がほぼ出てきませんので、放置しっぱなしの状態が続くという事になってしまうのです

そのような土地に関しては、相続登記自体もなされないことが散見されますので、所有者不明地となってしまう事が多いのです

（これにつきましては、行政も動き出しておりますが・・・）

誰も管理しない不動産が集まっているところ、それが限界ニュータウンです

個々の地所・建物などの不動産の管理はもとより、共用施設（道路・ライフライン等）に関しましても、関わりを持ちたくないという雰囲気になってしまう事が普通ですので、エリアが全体的にどんどん寂れ、ライフライン等に関しても老朽化・草木の繁茂等が進み、人を寄せ付けないエリアとなってしまいます

他のエリアの物件と比較した場合、安価ですので、検討される方も少なからずいらっしゃるとは思いますが、基本的にバス等の交通機関等に関しても人口減が続けば、撤退しますので、車を所持していなければ、日常生活自体が成り立たないという事になる可能性が高いです

都心部にあるのならば、コンビニ・病院施設・スーパーマーケット・電車などに関して利便性・生活便は確保可能ですが、限界ニュータウンではそうはいかないという事になります

年齢を重ねても、ご自身で自動車を運転しなければ、日常生活を保つことができないという現実がそこにはあります

誰しも、年を重ねてこそ、利便性を求めるものです

（都心部において、便利な生活に慣れた方々、仕事をされている方々に不便な暮らしは無理なご相談ですし、そのエリアの常識などにも苦労されることと思います）

 

※もし仮に、ご自身では不要と思われる物件を所持されていらっしゃる方は、早めに動かれることをお勧めいたします

 

コロナもそろそろ終焉を迎える予想が出ております

リモートワークにマッチする仕事が思ったよりもあったとは申しますが、そうでない仕事についていらっしゃる方々についてはどうでしょう？

コロナが明けた後も、果たして、全社会的にリモートワークは存続していくのでしょうか？

世界的にリモートワークが根付いたようにも思えますが、コロナ明け本番を迎えた今後も、リモートワークが通用していくのでしょうか？

基本的には電話・メール・ネット等のみで完結する仕事は少ないのではないかと思われます

 

コロナ流行によって新しい生活習慣という名の下、確かに、以前とは違う生活スタイルが台頭しました

政府的にも推奨しましたが、都心部の人口は、また以前と同じように集中の気配が既に起こっています

便利に慣れた人は、不便な生活には耐えられないという事は想像に難くありません

（実際に、地方移住を決められた方の話というのも、業界内でもほとんど聞きません）

コロナも利便性には勝てなかったという事なのだと思います

 

コロナの非接触社会とは同時に進行できませんが、今後の日本としての大問題があります

（全く逆の方向性の話です）

 

✪人生100年時代✪

➡新しい社会生活の常識・日常・生き方

（最後はホームに入所するという道筋が普通になってきているようにも感じます）

 

✪人口減・高齢化社会✪

少子高齢化の解決策は非常に難しいようです

これを解決する施策として、「コンパクトシティ」という構想があるようです

（まだ始まったばかりで、成功例も少なからずあるようですが、手探り状態は続いているようですので、これからに期待しましょう）

人口減・高齢化社会・限界ニュータウン等の難儀な国家的問題です

行政区だけの問題ではありません

➡税収の問題・維持費の問題等の解決方法とし、広がるのではなく、エリアに集中し、そのエリアの健全な方向性を出すものという事のようです

（コロナに対する施策とは真逆の方向性であると思いますけれども・・）

 

➡問題を解消するためには、生活サービス機能や住宅の集約・誘導が鍵となるとの構想です

※コンパクトシティとは、

・住宅や生活するために必要な施設が高密度で近接した開発形態

・公共交通機関で繋がった市街地

・行政のサービスが充実している

・職場まで移動がしやすい

等の特徴がある「都市構造」をさすようです

これには、3つの大きなモデルが存在します

・多極ネットワーク型・・・合併前の旧町村中心部をエリア拠点とし、中核拠点とネットワークで繋ぐまちづくり

・串と団子型・・・・・・・徒歩圏を団子とし、一定水準以上のサービスレベルの公共交通機関を串として団子を繋ぐようなまちづくり

・あじさい型・・・・・・・交通結節点であり、多くの拠点機能の整っている都市の核を年内の各地区（生活圏）が連携したまちづくり

 

これらのコンパクトシティが実現した場合、一定数の人口が一ヶ所に集まることになります

➡医療・福祉・商業などの生活サービスの持続性が向上、生活に必要な施設が集まるため、移動も徒歩や公共交通機関で通えるようになると思われます

（また、自動車の利用も減るため、二酸化炭素排出量の削減も期待できます。このようにコンパクトシティ化を進めることで、さまざまなメリットが生まれるのではないかと思われます）

言葉自体は、1972年にヨーロッパで発表された『成長の限界』と呼ばれる研究の本が始まりとされていて、その後、1973年にアメリカでジョージ・ダンツィクとトーマス・L・サティが執筆した『コンパクト・シティ』がきっかけとなり、社会に浸透していきました

当時のアメリカは高度成長期の真っ最中で、都市機能が郊外へ拡散していたようです

同時に、エネルギー資源の枯渇や、環境破壊に対する意識が高まってきた時期でもあり、都市機能や居住地の郊外化によって増加した自動車の排気ガスが問題に上がるようになりました

そこで排気ガスの削減を目指して、コンパクトシティ構想が始まったと言われているようです

日本で広まったのは1990年代中旬

日本でコンパクトシティ構想が広がりを見せたのは、1990年代半ば以降からと言われているようです

当時は人口減少や高齢化の波、政府や自治体の財政悪化が起きている真っ只中であったため、政府は従来のように、広範囲への行政サービスの提供が難しいと判断しました

そこで政府はこの状況を改善するために、

を郊外から都市部へと集める動きを進めるようになり、この都市形態を「コンパクトシティ」と呼ぶようになったようです

✪東京一極集中✪はどうしても、避けられないという事ですよね・・・

✪コンパクトシティが求められる理由

①大都市圏でで抱える課題

②地方都市で抱える課題

の大きな2つがあるようです

 

①大都市圏で抱える課題

大都市では、郊外部を中心に85歳以上の高齢者が急速に増加すると予想があります

このまま高齢者が増加し続ける結果

等の色々と解決困難な課題が出てきてしまうことになります

◎改善策として

①人口を一定の地域に集める

②現在行っているサービスを活用しつつ「医療・福祉機能を、どのように配置することが最も良いか」を考える

上記に留意しながら、コンパクトシティの推進が必要になるとのことです

②地方都市で抱える課題

地方都市では、急速な人口減少や高齢化などが深刻な問題となっている現状があります

理由として、

①若者が進学や賃金の高い職に就くために都市圏へ移住していること

②住宅や店舗が郊外に増えた影響で市街地の人口が分散、低密度な市街地が増えたこと

等が主な理由として挙げられています

 

人口減少や高齢化、市街地の人口分散が進むと何が発生するのか

といった人口問題が重視されています

 

コンパクトシティの実現は、このような都市部と地方が抱える課題を解決へと導き、持続可能なより良い都市にできると期待されているようです

 

やはり都心回帰であります

令和ジャパンにおいては、「墓じまい」などに関してもよく話題に上がってくるようです（知人も墓じまいをしたようです）

 

2023年5月時点において、少子高齢化社会がもたらす社会のゴールをどうやって解消でき得るのかどうかにつきましては想像することしかできませんが、人生100年時代になっている現実が存在します

人生100年時代到来という事は、年齢を重ねても日常生活を継続するために、働き続けなくてはいけない状況があるという事になります

（最近は元気な先輩方を見かけることも少なくありませんけれども😊）

昭和世代の私共からすると、なかなか理解しがたい時代ではございますが、やはり中心エリア（利便性）を求める方が多いというのは何となく納得できるような気がします

コンパクトシティ構想が成功するのかしないのかは未知数ではございますけれども、方向性は正しいのではないかと思われます

 

長くなりましたが、終わりにします

お住み替え、相続・単純売却等、不動産を動かされる理由は千差万別です

令和ジャパンは少子高齢化や経済停滞等のビッグウェーブに大きな影響を受けております

個々の事由によって、選ばれる道筋は違って当然です

人生における多様化も叫ばれてから時間がかなり経過いたしました

人生100年時代という事もあり、現在そして未来を見据えた時に、個々人様それぞれの考え方などもございます

人口減少が懸念される中、ご自身ではご不要となりそうな不動産をご所有の方にとって、現在はまだまだチャンスであるといえます

人口減は確定はしておりますが、現在の不動産市場において、需要に供給が追い付いていない状況が継続中であるからです

新規物件の枯渇が叫ばれて、既に5年くらい経過しております

ご売却される、されないに関しての決定権者はご所有者のみです

私共不動産業界に従事する者は、あくまでもサポートしかできません

しかしながら、チャンスであるという事は確かなようです

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住空間Arcadia株式会社

稲葉・米澤

 

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