需要期は過ぎましたが、まだまだ不動産市場は動き続けています・・・ 市場には売却物件が不足している状態が続いております  🏠戸建・🏢マンション・土地・収益物件等々・・・🏁売却物件募集中です🏁

2018-06-05

🗾👪需要期は過ぎましたが、まだまだ不動産市場は動き続けています・・・🗾👪  

🏠戸建・🏢マンション・土地・収益物件等々・・・

🏁売却物件募集中です🏁

 天候が暑くなったり、寒かったりとなんとなく落ち着きませんが、不動産の販売状況も落ち着きません。

 先日の武蔵小山の築浅戸建物件は、業者が仕入れをして、なんと2日目で再販売が確定し、契約に至りました。

 現在の市況を見ていると、全般的に動きは早くはないようなのですが、特徴のあるものに関しては特に足が速いように見受けられます。

 やはり、人気エリアであるとか、人気駅の徒歩10分圏内であるとかです。大きいものや賃貸マンションである場合でもそうです。賃貸収益用の一棟売り等の売却もこれまた順調のようです。

 以前と変わって新しく出てきているニーズは、

①新居として、3ベッドルームというスペースが必ずしも求められていない事

②車庫の有無にこだわらない

というようなご希望の方々が増えてきているというところです(勿論、現在も3LDK+車庫のニーズもかなりございますし、また1棟収益物件などの大きな物件を求める方もかなり多いですけれども・・・。とにかく新しいニーズが選択肢として増えてきている事は確かです。よって、大きなものから小さなものまで売却物件は不足している状態は続いております。)

 新しいニーズのご説明としては、城南エリア等の東京都心部の例を見てみますと、子供が少なくなっている現状の他に、電車等の交通機関が便利で、どうしてもという場合にはカーシェアリング等を利用する方が増えたのということもあり、一昔前は必ず求められた車庫を昨今では必須項目から外して新居を探される方が増えています。ご家族の構成人数が少なくなってきているので、間取りも2LDKで十分であるという方が結構増えてきている現状があり、2LDKの車庫なしの戸建がかなり売れています。

 時代によって求められている物件のスペックは変わるものですね。ご家族の人数が減って、車を必要としない人々が増えたという流れは止められませんので、これからの時代はどうなっていくのか掴み切れませんが、少子高齢化の波はすぐには解消されませんし、新しいタイプのご自宅の所有の仕方・住まい方を考えなくてはいけません。

 勿論、都心部に行けば行くほど、お値段は上がりますが、都心生活者の方々が増えているので、少し狭くとも職住近接の住まいを求める方々が増えているのが新しい潮流であることは間違いないです。一昔前のように通勤時間が一時間という方は珍しくなっていますし、私の実家のある三多摩地区の多摩ニュータウンでも、お年寄りだけの街という流れが急激に進んでいるようです。郊外の街では、コンビニエンスやショッピングセンターなども撤退する減少も続いているので、お年寄りがクルマで買い物に出かけなければならない状況が不変のようです。危ないですけれども、これは仕方のない事ですよねぇ。若い人は都心部に行ったきり郊外には帰ってきませんから・・・。仕事も都心に出ていかなければありませんしね。

 他にも、ちょこっとでも相場よりも安いかもと思う物件に関しては、建売業者が仕入れに素早く動いてしまうケースが多く見られ、その後商品として市場に出てくることが多いようです。

 ご売却ということになりますと、色々と気が付かなかったことが出てきてしまって大変です。

 いつかは通らねばいけない道であれば、今はご売却に関しては、どちらかというと悪くない時期と言えるようです。ご売却に関してはどの業者も一般のお客様も長い間理想の物件をお探しですので、市場にはどちらかというと静かではありますが、目の肥えたお客様が沢山いい物件が出てくるのを首を長くして待っていらっしゃいます。売主になることも買主になることも同じくらい大変です。

 一生に一回だけの不動産売買ということも考えがちですが、実際にはそうでもありません。ご売却・ご購入の理由も人それぞれです。

 買えるときには買い、売れるときには売る。そんな時代になってきているようです。

 マンション・土地・戸建・賃貸中の物件・空き家等々。

 様々な物件をお探しの方が、市場で物件が出てくるのを待たれています。

 相続等による未利用地の取得・お買換えによるご売却・その他係争物件等、ご売却される理由も、人それぞれ、または物件ごとに全く違うものです。

 (相続などで権利者間で揉めている・隣接地間で揉めている等の事案においても、ご相談ください。)

➡最近は相続物件の売却相談事例が多いように見受けられます。それはなぜかというと、核家族化が進み、ご実家に住むという方が少なくなってきているケースが激増しているからです。

 確かに、ご実家ということになりますと、

①間取や築年数が古くて、現在の相続人ご家族の生活の仕方に合わないケースが多い

②相続人ご家族が、既にご自身のお勤めの先やお子さんの学校などの近くに不動産をご自身で所有されていることが多い

③相続人の中で、誰がご実家に住まうのか、またはどのように相続財産を分配するのかで話し合いが何度も繰り返される

⑤ご実家はどちらかというと田舎にあって、今の生活スタイルに合致しない

などが理由となってご実家には住まない選択を取るケースが多くなっています。

 せっかく相続しても、今の方々の住まい方には合わず、住むには適さない土地であると判断されることが多いのです。

 勿論所有者であるご両親は、御家族の思い出がたくさん詰まったご実家の売却は考えないという方向性があるのは当然です。ご実家の売却に関してはかなりハードルが高い交渉を親族間で何度も繰り広げなければいけないということもあり、何もしないまま時間が過ぎていくことになるケースが多いです。でも、ご実家の御両親がある程度の高齢になられたときに、ご高齢の御両親が二人又は一人で暮らし続けるという状況は、ご家族的にも放っておけませんし、いつも心配していかなければいけません。これは私ども不動産屋がお話できるレベルの問題ではありませんが、皆様が毎日生活するにあたって大きな問題です。ご両親や親族間で早めにお話し合いを始めることは必要なことです。

➡そうなると、売却を考える方法になる事が多くなるわけです。

ご売却して、相続人であるご親族で分配するというケースが多くなるのは、現在ではごく普通の流れです。

 ✪まずはお話をシンプルにし、その方向性(売却するのか、賃貸に回すのか、それとも住まうのか)を定めて、着地点を探るということが必要になります。

(時間はかかる場合も多いのですが・・。)

 昨年度の当社の事例では、ご売却相談案件でしたが、親族間で売却益の分配の仕方で係争中の物件もご成約いただきました。他社で6年以上話が中断している状態から、当社が扱い初めて2か月でご成約となったこともあります。(勿論、当社の力だけではありません。色々と状況が揃って解決した事案でした。)

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※実はつい3日ほど前にも、ご近所の方が自宅の近所の一戸建が長い間空き家になっているようなので、息子さん夫婦用に欲しいのだけども、所有者が分からないとの相談を受けました。勿論すぐに対応はしましたが、既にお電話も通じず、投函したお手紙もポストの中にまだ入っているようです。ご近所に聞いても最近は誰も来ていないようだとのこと。

この物件に関わらず、ご近所の方にとって空家は

①不審火などの危険性がある

②猫・虫などの動物が棲みつく危険

③知らない人が入り込む危険

④古屋の場合には、外壁や屋根などから老朽化した部分が落ちてくる危険

⑤雑草などの繁茂

⑥心無い人たちが捨てていくゴミがたまる➡近所の有志が代わる代わる掃除をしなくてはいけないという迷惑

⑦近隣の住環境を害する外観等々・・・

これらに関しては、所有者の権利者間では家が建っていれば税金なども減免があるから放置というケースも多いのですが、別で書きましたように、放置空家等に対しては行政が動き始めています。所有者の感覚で判断されるのではなく、役所の基準で判断されていくことになります。

それが、「空き家対策特別措置法」というものです。

以下がその要件です。

(所有者様の気持ちとは関係ありません。行政の判断基準です)

①基礎や屋根、外壁などに問題があり、倒壊などの危険があるもの
②ごみの放置などで衛生上有害なもの
③適切な管理が行われておらず、著しく景観を損なうもの
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切なもの

「特定空き家」と認められた物件の持ち主には、行政が修繕や撤去の指導や勧告、命令ができる。命令に従わなかった場合には、行政が強制的に撤去し、かかった費用を持ち主に請求できる「代執行」も可能とされています。

※「空き家対策法」と関連してもうひとつ重要なことは、2015年度の税制改正によって、特定空き家に認定された建物については、固定資産税と都市計画税の「住宅用地の課税標準の特例」が適用されなくなったということがあります。

➡特定空き家になると、土地の固定資産税が最大6倍になるケースも出てきます。ということは家が建っていたとしても、土地の固定資産税は6倍になるわけで、最大のメリットが無くなってしまうわけです。

という風に変わってきています。(特定空き家に関しては当社ホームページ上でも記事を書きましたし、ネットを引けば沢山の記事が出てくると思います。)

特定空家の判断基準(品川区)➡

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 特定空き家はそれ位にして、話を戻しますと、所有者である権利者がお一人であるときはそう悩みませんが、相続物件のように権利者が複数名いらっしゃる場合などは特に、動き始めてみないと分からないこともございますし、動いてみてから判明するものもありますので、【特に分配方法(額)でどのケースも時間がかかります】まずは行動することです。

 動いてみると、相続人権利者それぞれが「知人の助言」であるとか、「ネットで調べた結果これくらいで売れる」とか、「大手不動産はたくさんお客様がいる」とか・・・。いろんな話が出てきて、一度はまとまった話が壊れてしまうことも、多いのです。その後どうなったのかと思っていると、大体売主様からお電話が入ってきて、大手不動産会社の話が壊れたようだとか、知人の話ではもっと高く売却可能とか、権利者間での受取額の分配で揉めてしまい話が流れてしまいそうだとか・・・。

 大きな財産の処分ですから、簡単にはいかないケースのほうが多いと思います。(任意売却を専門でやっている知人業者によれば、権利者複数人の場合には、早くて5年、長くなれば10年位は権利者間の調整に時間が必要になるケースが多いとのお話でした。)

 また、法令上の規制などによって、エリア的に分割に支障がある場合(最低限の敷地面積などの規制等の新設)等も販売価格にかなり影響が出てしまうものですし、近隣に告知しなければいけない施設などが近隣にある場合にも販売価格に影響は出ると思います。勿論他にもその物件を売却するということになれば、特有の事由が出てくることもままあります。しかし現在は物件自体がかなり市場に不足している状態が続いておりますので、思ったよりもいいお値段は付いてくることが多いように見受けられます。

 最近の事例でも、約15年前に購入した自宅を売却された方が、購入時よりもいいお値段でご売却ということになった事例がありました。10数年前とは市場もかなり違っておりますし、ご家族構成や就業条件などもかなり変わっております。なんでもうまくいくとは限りませんが、現在はご売却を考えるには悪くはない時期であると言えそうです。

 ご親族(権利者)の意見の調整が一番時間がかかり、大変ですが、まずは動きださないと話はまるきり進みません。ゆっくりしていると、そのうち代替わり(相続人の間で相続が起こったりした場合等)が発生していくと、それだけ権利者が増えるわけですし、年代も違うということは互いの立ち位置も違うわけですから、相続人関係者間で余計にお話が纏まりにくくなっていきます。気がつけば、権利者が倍になってしまったという事例も少なくありません。この状態になりますと、深く話し合ったこともなく、また経済状況などもまるきり違う親戚同士が相続案件の分配を巡って争続という状況になるわけですから、これは長くなることが心配されます。どちらかというと、権利者が少ないうちに方向性を決めてお話を進めないと、スグに10年経過してしまうということになります。特に離れた場所での相続物件に関しては、ニュースでも最近取り上げられることが多いのでお分かりのように、相続人自体が相続案件を見たこともないというケースが増えています。(現地を確認しませんと、隣地の方が勝手に使用している場合もあります。先日の方の相続物件では、隣地の方の建物が越境して建築されていたということがわかったのですが、誰も確認に行かない時間が長かったので、20年の取得時効を主張されているとのことでした。また、他のケースでは、近隣の方々が空地のままにしてある所有地に勝手に駐車場として利用している状態があるとのことでした。建物を建築されているわけでもないし、草なども刈ってくれているようなので、そのまんまにしているとのことでしたが、何も不都合が起きなければいいなぁと思っています。)

とにかく、放置されている不動産に関しては➡分配の金額のみに意見が集中してしまうことが多くなり、争続問題となる。そして決着までに時間が相当かかるケースの仲間入りとなる事が多くなるわけです。前述のような事態が分かるのは、恐らくはそれからであることが多いようです。それは、やはり、金額のみに意見が集中してしまって、その物件自体の評価は後回しになるからです。勿論、問題がある不動産の場合には、処分する際にそれを排除しなければ、売り物にならないことも多いです。これもできれば、一番初めに関係者間で理解しておくことが必要なことであると思います。そうでないと、相続人の中で誰が近隣に交渉するのかで、また話が長くなること間違いなしです。

不動産屋に相談する際には、一番最初に不動産の詳細を調べ上げなくてはいけません。特に放置していた不動産ならば、絶対です。まずは境界石がきちんと入っているかどうか。田舎である場合には、この木の根っこが境界だなんていわれることもありますし、境界石が無くなっている場合もありますし、動いている場合もあります。これも以前の経験からですが、隣地と所有者であったお父さんが揉めていたらしく、相続物件の売却の話が固まって現地立ち合いをした際に、境界石が抜かれていたことがありました。これは大問題ですが、境界については、隣地の方と意見が合わないとまずいことになります。このケースの場合には、隣地の方と隣地の方が最終的に和解できたので、元に合った位置に境界石を入れなおすことができました。古くからある住宅街などでも、例え新しめの住宅街であったとしても、これは起こりえます。近隣の方とは仲良くしておいたほうが良いと思います。相続人とはいえ、一度くらいは近隣の方に挨拶に行っておくことも必要なことであると思います。

売却物件募集中

当社は基本的には城南エリア(品川・大田・目黒・港・渋谷・世田谷辺り)を中心として営業活動を行っておりますが、昨年度は城南エリアが高騰したことにより、取扱エリアもかなり広がりました。➡千葉県市川市・足立区・葛飾区・江東区・墨田区なども昨年は取り扱いエリアとなっております。実は本日5/31も葛飾区に行ってまいりました。)