空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例
被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
対象税目
所得税(譲渡所得)
〇相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
〇特例の対象となる「被相続人居住用家屋」および「被相続人居住用家屋の敷地等」
(1)特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの(主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。)をいいます。
イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋(以下「従前居住用家屋」といいます。)は被相続人居住用家屋に該当します。
※被相続人居住用家屋が従前居住用家屋である場合の各種要件は、後述「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」で説明しています。
(2)特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前(従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前)において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利をいいます。
なお、相続の開始の直前(従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前)においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物(母屋と離れなど)のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋(母屋)の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。
<事例>被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等の範囲
特例の適用を受けるための要件
(1)売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
(2)次のイまたはロの売却をしたこと。
イ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
(注)被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(イ)の要件に当てはまることが必要です。
(イ) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
(ロ) 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
ロ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
(注)被相続人居住用家屋は次の(イ)の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(ロ)および(ハ)の要件に当てはまることが必要です。
(イ) 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
(ロ) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
(ハ) 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
(3)相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(4)売却代金が1億円以下であること。
この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。
このため、相続の時から被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合であっても、被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにこの特例の適用を受けた被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等の残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が1億円を超えたときには、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
(5)売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(6)同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
(7)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
対象者または対象物
被相続人の居住用財産を売った一定の要件に当てはまる方
手続き
申告等の方法
この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
申告先等
所轄税務署
提出書類等
確定申告書に次の提出書類等に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ提出書類等に掲げる書類を添えて提出してください。
(1)相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
ロ 売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
(イ)売った人が被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続または遺贈により取得したこと。
(ロ)被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
(ハ)被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
(注)ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の6つの事項(被相続人居住用家屋が従前居住用家屋以外の場合は、(イ)および(ロ)に掲げる事項)を確認した旨を記載した書類をいいます。
(イ)相続の開始の直前(従前居住用家屋の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前)において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
(ロ)被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
(ハ)被相続人居住用家屋が、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかったこと。
(ニ)被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで引き続き被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。
(ホ)被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで事業の用、貸付けの用または被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。
(ヘ)被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続の開始の直前までの間において被相続人の居住の用に供する家屋が2以上ある場合には、これらの家屋のうちその老人ホーム等が、被相続人が主として居住の用に供していた一の家屋であること。
ニ 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
ホ 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
(2)相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ 上記(1)のイ、ロおよびホに掲げる書類
ロ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
(注)ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の4つの事項(被相続人居住用家屋が従前居住用家屋以外の場合は、(イ)から(ハ)に掲げる事項)を確認した旨を記載した書類をいいます。
(イ)上記(1)のハの(イ)の事項
(ロ)被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
(ハ)被相続人居住用家屋の敷地等が次の2つの要件を満たすこと。
A 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
B 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
(ニ)上記(1)のハの(ハ)から(ヘ)の事項
<登記事項証明書の添付省略について>
土地・建物の登記事項証明書については、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどにより、その添付を省略することができます。
被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋
対象税目
所得税(譲渡所得)
被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例では、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった家屋であっても、次の(1)から(3)の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は、被相続人居住用家屋として特例の対象になります。
特例の適用を受けるための要件
(1)次に掲げる事由(以下「特定事由」といいます。)により、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合であること。
イ 介護保険法第19条第1項に規定する要介護認定もしくは同条第2項に規定する要支援認定を受けていた被相続人または介護保険法施行規則第140条の62の4第2号に該当していた被相続人が次に掲げる住居または施設に入居または入所をしていたこと。
(イ)老人福祉法第5条の2第6項に規定する認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、同法第20条の4に規定する養護老人ホーム、同法第20条の5に規定する特別養護老人ホーム、同法第20条の6に規定する軽費老人ホームまたは同法第29条第1項に規定する有料老人ホーム
(ロ)介護保険法第8条第28項に規定する介護老人保健施設または同条第29項に規定する介護医療院
(ハ)高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項に規定するサービス付き高齢者向け住宅((イ)の有料老人ホームを除きます。)
ロ 障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律第21条第1項に規定する障害支援区分の認定を受けていた被相続人が同法第5条第11項に規定する障害者支援施設(同条第10項に規定する施設入所支援が行われるものに限ります。)または同条第17項に規定する共同生活援助を行う住居に入所または入居をしていたこと。
(注)被相続人が、上記イの要介護認定もしくは要支援認定または上記ロの障害支援区分の認定を受けていたかどうかは、特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前において、被相続人がその認定を受けていたかにより判定します。
(2)次に掲げる要件を満たしていること。
イ 特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、引き続きその家屋がその被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。
ロ 特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前までその家屋が事業の用、貸付けの用または被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。
ハ 被相続人が上記(1)イまたはロの住居または施設(以下「老人ホーム等」といいます。)に入所をした時から相続の開始の直前までの間において、被相続人が主としてその居住の用に供していたと認められる家屋がその老人ホーム等であること。
(3)その家屋が次の3つの要件すべてに当てはまるもの(特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前において、主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。)であること。
イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 特定事由により被相続人の居住の用に供されなくなる直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
タックスアンサーよりの貼り付け記事でした
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空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)も適用期間は2023年12月31日まで
現在の日本の増税状況を見ると、期間延長は期待できないであろうとの見識が濃厚
親が老人ホームに入所して実家が空き家になっているケースでも、今ならこの特例が適用される
実家が空き家のままという方は早めに決断し、売却も視野に入れて実家の処分のあり方を考察されてはいかがでしょうか?
ご家族会議に個々人で意見を交わす場合で、なかなか方向性が纏まらないといった場合、専門家(弁護士事務所ご紹介可能です)などの意見を入れてみれば、新しい突破口の糸口が見えてくる可能性が高まります
2023年2月の現在の相場は、まだまだ高止まり相場であります
販売価格・時期等さえ外さなければ、好条件での売却も可能な市場が継続中です
(ただし、一部エリアにおいては既に相場が下がる傾向もみられておりますので、ご所有不動産のエリアの好条件の流れがいつまで続くのかという事につきましては、何とも言えない状況がありますけれども・・・)
まずはご相談からスタートされるのがお勧めです
もし仮に、ご親族内において条件面が合致しない場合には、まだその時期でないのかもしれませんし、話し合いの時間が不足しているのかもしれません
しかしながら、人口増が見込みが難しく思える将来の日本の状況を考慮してみた時、ご売却をご希望される方にとっては、まだまだ良い市場条件は揃っております
好条件売却をご希望される場合、現在は良い時期であるといえるのではないかと思われます
査定などで金額・時期等の条件がご希望にそぐわない結果となった場合には、ご売却を中断される場合があるのも仕方がないことであります
不動産を動かすことができるのは、権利者様だけができ得ることであるからです
勿論、ご親族等のアドバイスに耳を傾ける必要はありますけれども、最終的にご判断できるのは、所有者様ご自身のみという事になります
ご相談、心よりお待ちしております
住空間Arcadia株式会社