🏠空家対策🏠　放置リスクについて

2018-10-26

🏠空家対策🏠　

🚀🚀売却物件募集中🚀🚀

※モチロン売却だけが方法ではありませんけれども・・・。

✪できるだけ高値でのご売却を心がけます💪

✪買取も同時に行っております（早期売却をご希望の方には）

⚡現在、日本全国は勿論、東京都は23区エリアにおいても、空家問題がかなりヒートアップしてきています⚡

😕放置リスクについて😕

🏠空家を放置するリスク

◆税制面でのリスク

①所有＝固定資産税・都市計画税の発生💰

②相続対象ならば、相続税課税対象になる💰

◆維持管理面でのリスク

・🏠戸建て住宅の場合🏠

①木造住宅はRC造住宅と比較した場合、劣化は早い（シロアリ被害なども起きうる）🐜

②管理が行き届いていない空家➡ゴミなどの不法投機、または放火🔥の対象とされやすい

③管理が行き届いていない空家➡草木の繁茂などで近隣トラブルを生みやすい

④木造住宅の寿命＝「約25年」が目安➡経年劣化は毎日進む（空家であれば、居住中の物件よりも空気の入れ替えなども行われないため、劣化のスピードは速い）

⑤老朽化した空家の屋根部材などの剥離・飛散が起こる恐れ➡周囲に被害が出た場合には損害賠償の憂き目（？）もありうる

➡

平成27年「空き家対策特別措置法」が施行された（勿論、スグに特定空家と認定されるわけだはありませんが、最近では行政代執行による建物解体などの事案も増加傾向にあります。増え続ける空き家に対して、やはり何か対策を打ち出さないといけない状況であることは間違いないからです。それは、空家に意識をおいて街を歩いてみると、空き家が結構多いことに気づきます。

「特定空家等」とは、

①そのまんま放置すれば、倒壊など著しく「保安上危険」となりうる恐れのある状態

②そのまんま放置すれば、著しく「衛生上の有害」となりうる恐れのある状態

③適切な管理が行われていないことにより、著しく「景観を損なっている」と判断される状態

④その他周辺の生活環境の保全を図るために、「放置することが不適切」と判断される状態

➡「特定空家」であると判断するのは、所有者の方ではありません。行政区が判断するということになります⚡

※特に通学路に面しているといった場合には、行政からしても、地域からしても対象となり易いようですよ。

➡「特定空家等と判断」されると、「固定資産税の特例適用」が外されます⚡（1/6軽減措置）

　維持管理費が6倍になってしまうケースがあるということです⚡

更に、ゴミなどの撤去や最終的には建物の解体まで行政機関が代行執行💂できるとされました。

（💰勿論、費用及び罰金等は所有者に請求が行くことになります💰）

当社地元の品川区内においても、既に積極的に放置空家に対して動き始めています。行政サイドでチェックして回ることもありますし、一番多いのはご近所からの通報だそうです。（勿論、所有者さん達からのご相談も、ちらほらあるそうです。）

　一昨年でしたでしょうか、旗の台エリアでいわゆるゴミ屋敷のごみ撤去が行われ、ニュースとなりました。

　また、中延エリアでも、いわゆる近所の方々が言うところの「ゴミ屋敷」（良い表現の仕方が思い浮かびません・・・）が火事を出して丸焼けになってしまい、現在は新築アパートになっています。原因まではこちらでは把握しておりませんが、放置空家の周辺にお住まいの方々は、空家はやはり怖いらしいです。エリアとしての景観やグレード（以前、大田区内で売却物件がありましたが、隣地がいわゆるゴミ屋敷然としていたので、買主さんたちが気にされて話が進まなかったのです）

　💂防犯上もそうですが、🔥不審火などが怖いらしいです。

「空き家対策特別措置法」によって、空家所有者様達に注意を喚起し、適切な管理を求めることが多くなっていくことは、所有者様方にとっても、近隣住民の方々にとっても、街自体にとっても、「住みよい街の環境」を創るためにも良いことです。やはり、放置空家然とした物件の付近では、売りに出ていてもなかなか買い手も付きませんし、申込を仮に頂戴していても悩んだ末に止めるという結末も多いのは確かです。

　💡勿論、売却だけが方法ではありません。自分で利用したり、賃貸に出して利活用するという方法もございます。

ただ、所有し続ける限りにおいて、管理はしていかなくてはならないですけれども・・・。

建物においては、年数が経過すれば、資産価値は減少し、経年劣化なども起こりますので、メンテナンス等の費用は掛かっていくということです。

　💡相続案件である場合には、関係者間（相続権利者間）で早めに方向性を出しておくのがいい方法であることには間違いなさそうです。（関係者が複数の場合には、とにかく時間がかかるものです。）

売却するにしても、賃貸などで利活用するにしても、リフォームを行って資産価値を高めたり、建物を解体して更地とするなどの色々と方法はありますので、ご考慮ください。

　💪当社として、ご協力できることもあるとは思いますので、ご相談ください。

（昨年度も3件ほど相続案件・空き家売買を執り行いました）

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　※🏢勿論、最近では、マンションの空室も問題となってきています🏢

➡古くなってきたマンションの居住者の多くは、年配の方が多くみられる傾向があります。

　年配の方からすると、古くなっても住めればいいという判断が大多数を占め、専有部分はともかくとして、共用部分（廊下・外壁等）に不具合があっても気にされない方が増えてきて、管理組合自体も機能不全になってしまうことが傾向としてみられるようになってきます。御本人達からすると、それでいいのかもしれませんが、マンションは特に共同住宅ですので、所有者様達の意見が纏まりませんと、管理不全マンションとなってしまうことがあります。いざ売りに出したり、賃貸に出したりした時には、人気は出ませんよね・・・

🏠戸建の場合には、所有者がお一人または一家族ということが多いですし、修繕なども費用は掛かりますが、一人でも支払い可能な額で収まる可能性が高いです。😕しかし、マンションともなると多数の所有者様達の意見が纏まらないと費用が集まらず、修繕に影響をきたします。管理不全に陥いるというケースが増えてしまうわけです😭

　物はメンテナンスが必要なのは不動産である建物に限ったことではございませんけれども、不動産は大きなものですので、共同住宅の場合には協力体制は必要です。マンション所有者の方たちは管理会社主導と思っていらっしゃるかもしれませんが、基本的に所有者様方が主導権を握っていかないと、マンションそのもの自体の評価として影響がどんどん出てきます。

　【一昨年のご相談案件の一つに、管理会社が手を引いてしまってからは自主管理という名のもとに管理が何も行われなくなったマンションの現状を見ました。それは、何とも言えない状況でした。それはマンションのご売却の相談でしたが、買取業者さんたちでさえも手を挙げませんでした。まずは管理会社を入れてもらって、管理をある程度してもらわないと商品として成立しないということになりましたが、そのマンションも古めでしたし、高齢者の所有者様が住んでいるか、または賃貸に出されている方も多かったので、管理費を上げるとか、新しく管理会社を見つけるとかの作業や費用に対して管理組合の意見がまるきり纏まらず、結局現在でも、そのまんまです。売主様（ご子息）も売却は断念しました。そこの部屋はご両親が住んでいらっしゃいますが、もし仮に空室となった場合には、賃貸に出すことにご家族内の意見はまとまったようでした。それはそれで、一つの結果です。（但し、賃貸に出すにしても、エントランス横に積み重なっているゴミなどを処分しませんといけないと思いますけれども・・）正しいのかそうでないのかは判断がつきませんけれども、最終的には所有者様が判断されることです。】

　老後の資金獲得のため（ホームや病院通院資金獲得のため等）のご売却相談も増えてきているようです。

　🏢古くなってきているマンションは、爆発的に全国で増えてきています。人口減もはっきりしてきています。それなのに、新築マンションはドンドン建築されてきていますし、大手ビルダーは地主さんたちに賃貸アパートなどの新築をドンドン進めています。これから先、便利ではなくて、都心部でもないエリアにある大きめの物件の価値がどうなってしまうのかと考えることがありますが、業界内の意見では「東京都の23区エリアにはまだまだ仕事が集まってきているし、人も子供も増えてきている」人口や仕事などの一極集中化が進行中であるとの見方が多いです。地方においても都心部一極集中が進んでいるようですね。

　職住近接のコンパクトライフが新しい流れです。その条件にあっている物件ならば、ご決断するのもいい方法です。\\

また、それから外れている物件に関しては、早目の判断が必要なのかもしれません・・・。

　他のページにも書きましたが、既にインスペクションは法制化されていますし、2020年には民法改正も控えています。これから将来の不動産売却にとって、重要な法律ばかりで、買主様保護に傾倒していきます。時代の流れとして正しい方向性であるとは思いますが、売主様の責任負担がどんどん増えていきます。

　不要な財産・大きすぎるスペースに関しては、早目のご決断・早めのスタートが正解であるように思えます・・・

✪まずは、こちらからご相談ください➡