✪城南エリア・城東エリア・城北エリア・城西エリアにて、マンション・戸建・土地および収益物件など、全般的に売却物件募集中です🚀🚀 コンパクトライフ・シンプルライフ・ダウンサイジングライフの時代が来ています

2018-10-18

✪城南エリア・城東エリア・城北エリア・城西エリアにて、マンション・戸建・土地および収益物件など、売却物件募集中です🚀🚀

中古不動産市場に対して、日本が国として動き出しています

不動産は財産であり、資源であるので、国として有効に利活用(使用・売却などの放置すること以外での利用)するべきとの方針が明確になってきているということです

放置空家(特定空き家等)もそうですが、

平成25年度の総務省の調査で「全国で820戸のもの空き家が存在」するという結果が出ています

➡人口減が叫ばれる現在、ライバル物件は将来的にも、沢山出てくる可能性があるということです

🏆2020年4月には、改正民法が適用となります

(いつが売り時であるかは、未来になってみないと結論は出ませんけれども・・・。今現在は相場も高止まりしておりますので、候補の一つの時期と言えるのではないでしょうか?)

🏠空家として、一番多いのは、ご実家問題のようです

(ご実家が不動産を持っているということは、持っていない方からすると、持てる方の悩みということになるようですが、実際にその不動産を持っていらっしゃる方たちの悩みは多種多様です。)

※ご実家のお住まいの御両親がお子さん達と一緒に住まう・老人ホームに入るなどの理由から空き家となってしまうこと、これが一番多い原因だそうです。

🏠空家の原因として

①高齢化・少子化(人口構造で、高齢者が増え、若年層が増えない傾向があるのは皆様ご承知の通りです)

②管理・活用の問題を抱える所有者(やはり不動産は大きな財産ですので、ご家族の思い出もありますし、ご両親ご本人たちも最後は自分の家で迎えたいと希望される方も多いですし、難しい問題です)

🏠空家の4種類

①売却用   販売中の空き家     管理は不動産会社

②賃貸用   入居者募集中の空き家  管理は不動産会社

③二次利用  普段は未使用の別荘など 管理は所有者

その他   上記①~③以外     管理は所有者

2013年現在、318万戸と④その他の空き家が激増中です これが一番問題ある空家問題らしく、急速に増加傾向です

🏆空家増加率NO.1の原因➡高齢者が子供と同居・老人ホームなどに転居することらしいです

🗾 国としても「特定空家等」ということで、空き家をなくしていこうという対策を、既にスタートしています

(⚡勧告を受けると住宅用地特例の対象から除外されます➡1/6軽減無し➡更地の時と同様に6倍となる⚡)

🔓空家に関しては行政のほうでもチェックに回りますし、近隣住民様からの苦情などでも情報を得ています🔓

 空家が増えることによる結果

 ①地域の活力低下

 ②道路・水道・電気などのインフラの維持が難しくなってくる

 ③スーパーなどの生活施設の撤退が続く

 ➡エリアとしての魅力の低下を招き入れ、上昇する見込みが立たない 

 

 🌠⚡家族構成にも大きな変化が起きてきています⚡🌠

 ➡以前は、ご家族にはお子さんが2人以上のところも多く、「小さいところから大きな家へ移り住んでいく」という流れが主流でしたが(勿論、これは今でも主流には違いありませんけれども)、新しいタイプの家族構成がいま大きな潮流となって日本国を変えようとしています。

現在は、

お子さんは一人というご家庭が増えてきている(ディンクス・シングルのファミリー形態の増加)

(➡お子さん一人または二人の家族構成が増加していて、昔の3LDKまたは4LDK等の大型間取物件に対する需要が減っている➡2LDK位の必要十分サイズである「コンパクトライフ」を求める新しい潮流が増加中である)

夫婦共働き家庭が増えている

(➡職住近接が求められる。人気エリアで、駅から近い物件が求められる傾向あり)

職場通勤しやすく、必要十分サイズ

(➡生活便が良くないとダメ。大きさは必要以上サイズは求めない。便が良い場所ならば、車を所有する必要もなくなる➡車必要なしという方が増加傾向にあります。どうしても必要な時には、レンタカーを利用する方が増えてきている)

※今、問題となっているのは、新築タワーマンションなどで、一部エリア的に人口が集中して、爆発的に増えてしまったりすることがあることです

➡保育園などの教育機関がエリア的に不足する・通勤電車が何時でもラッシュ等の不具合が発生(但し、人気エリアでしか物件を探さないという傾向は強いです。)

(逆に、地方では、若い人が職を求めて都会に出てしまうため、急激な老齢化率が進んでしまったり、そのおかげで、地域のインフラ整備も進まなくなってきたりする・地域的にスーパーなどの生活施設や訪問販売形式のサービスも撤退するというエリアもあるようです)

④子育てが終わり、子供たちが巣立って行った後、大きな家は必要ないと考え、80~100㎡の自宅を売却し、40~50㎡くらいのコンパクトで都心部の便利な住まい(フラットなマンションが多いようです・買うこともあれば、借りることもある)に移る。➡ダウンサイジングライフ(自分の現在の生活様式に合致したスペースで新生活をスタートする)この様式も昨今の流行と言えます(売却益が出れば、老後も生活資金としても有効に使えますよね。ダウンサイジングすれば、資金的に余裕は生まれそうです)ついでに入らないものを処分できますし、これをチャンスとして、断捨離➡ミニマリスト➡シンプルライフを満喫できそうです。

コンパクトな必要十分サイズの生活では、無駄なものは増えない傾向があるようです。1人暮らしならば20㎡くらいで十分であるとも書いてありました。余ったお金で余生を楽しく旅行にでも行ったりする余裕が生まれそうですね。

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※現在の人たちは、必要以上の広さよりも都心部の仕事場に近いところに住居を構えるということを選ばれるために、一極集中は止まらないようです。(仕事があるのは、いつでも都市部ですからね・・・)

 

①👦シンプルライフ・コンパクトライフ👬(郊外ではなく、「都心部のコンパクトな必要十分サイズに住まう」というライフスタイルです)

②職住近接(通勤時間に1時間という時代は、すでに過去のものと捉えられることが多くなってきています➡現在のサラリーマンは通勤時間に長い時間にかけるということに対して、疑問を抱いている合理的な方が多いようです➡通勤時間分をより有効に使って仕事の効率をあげたり、余暇を取れるようにしたり、スポーツジムなどに通って健康に気を付けてみたりする方が増えているようです)

③駅から近いなどの利便性が第一に求められる(職場も大事ですが、遊び場も大事です)

④住環境よりも、利便性・換金性が優先される(人気エリアであれば、将来何かあったときにでも動きやすいと言えます)

などのようです

ですので、ご実家によくある大きめの3~4LDK+車庫という間取りが、借りるにしても、買うにしても、現在の購入希望者の方々の求められる物件の中ではあまり需要が無くなってきているのです。

➡現在、市場では、2LDK位の間取でリノベーションを施されたマンションや、ご自身でリフォームをかけるというマンションが好調のようです🚀🚀

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🏠一方、大事な財産だから、所有し続けるという選択肢だってモチロンございます🏠

但し、古くなってきた不動産を賃貸物件として利活用しようとする場合にも、

①まずは場所(エリア・駅からの便・生活施設の便)で選別

②賃料という流れになると思われます

③入居者用にリフォームをして、部屋を整えるという予算がモチロン、掛かります(これはご自身で利用されようとする場合も一緒ですけれども)

④ライバル物件は多数ありますので、その競争を勝ち抜かなければいけません

 (現在、アパートなどにしても、大手ビルダーが地主さんたちに新築賃貸住宅の建築ラッシュをかけています。家賃保証なども付けたりしますが、基本的には建築屋さんなので、建築することに重きを置いています。(基本的には賃料保証はすぐにでも切りたいそうですが、時代の流れが賃料保証なので止められない状況あり。更新の時には賃料改定を提案し、それがオーナーに受け取られなければ、賃料保証は終了というのが定石だそうです)ですので、ドンドン新しい賃貸住宅は建築されていきます。人口減が叫ばれる中で、賃貸住宅ばかりが増えてしまうのですから、新築時はいいとしても、更新2回目を迎えるときには恐らくは近隣エリアには新しい賃貸住宅が目白押しという状態になっていることが多いと思われます。人気エリアでは当たり前のことなのですが、人口が増えない中でも新規建築ばかりが行われますから、それは、所有されている賃貸物件の空室の危険度もアップしていきます。賃料競争にも巻き込まれていきます。後、考えたくはないですが、賃料遅滞の発生件数も増えてきております。➡現在は部屋の鍵を変えたりする貸主の実力行使は、居住権の侵害ということになってしまいます。遅滞をする借主はそこのところをチェックしている人が多く、賃料半年分で出ていってやると言われた家主さんもいらっしゃいました。なかなか難しいです…)

 勿論、賃貸住宅のオーナーともなれば、物件の修繕や管理にも気を遣い、お金がかかることを覚悟しなければなりません

しかし、建物は古くなればなるだけ、入居者が長い間付かなくて空家の状態が続けば、いろんなところに不具合が生じてくるのも当たり前ですので、所有を続けるということは、建物のメンテナンスや樹木などの伐採、不審者を招かないようにする等の管理が必要となります。

 空き家っぽい状態(例えば、外観などに植物が繁茂したり)が長く続くと、不法投棄のゴミ・不侵入者や放火犯などにも狙われやすくなるという傾向もあります。そういった面でも、管理は必要です。

 🌀最近は台風なども猛威を振るっておりますので、空き家を所有されている方は、所有されている建物や空き地が大丈夫かどうか、一度現地を確認されたほうが宜しいかと思われます。

 🏠空家が倒壊などしてしまって、周囲の方に被害が出ると、損害賠償などを請求されてしまうことだってあり得ます。

 勿論、空き家の周囲にお住まいの方から苦情が直接所有者、または行政機関にいったりしている場合もあるでしょうが、不動産の所有者である関係者が数人いらっしゃると、その所在自体もつかみにくく、繋がったとしてもなかなか話が進みにくいのもよくある話です。ご兄弟であっても、今売るべきなのか、所有を続けて利活用するべきなのか、ご家族単位で意見が違うことは当たり前ですし、売却するにしても分配方法について話がこじれるということもごく普通にあります。相続案件では、5年で話が解決すれば早いほうで、普通は10年位はかかってしまうケースが多いようです。 (⚠相続案件で長く時間がかかると、その内に相続人の中でさらに相続が起こり、関係者が爆発的に増えてしまうことだってあります。そうなりますと、一度は話の方向性が決まっていたとしても、又、最初からということにもなりかねません。ご親族とはいっても、遠い親戚達、時間も合わないということであれば、話が膠着状態になってしまいますのも分かります。ですから、関係者が少なめのうちに方向性を定め、進むということは必要なことであると思います。(以前に受けたご相談では、親族間で弁護士を入れているが、それでも6年くらい経過しているという話もございました。こういうお話になってきますと、話が纏まる確率はかなり低くなってきます。)

そうなる前に、まずはご相談からどうぞ☎✉

 早いうちからお話をすれば、なんとなく纏まる可能性(方向性が定まってくるということです)も出てきます。ご両親がまだ元気なうちに少しづつ話をしていくということも必要です。(お年寄りは難しいですけれども・・・)よくある話として、ご両親が年齢を重ね、発言が何となく違ってきて「OK」「NO」が入れ違うことが多くなってきて、それに対して相続関係者が振り回されることになる状態。これはこれで大変です。関係者はみんなご自身に有利な発言をされていたということを言われることが多く、ご両親本人に確認しても、その時その時言われることが違ってきてしまう状態が出てきてしまう。これは、成年後見制度の利用が望まれるケースであるのかもしれません。(その判断も難しいですが、お年寄りが主権者である場合には、契約行為をすることに対して危うさが出てきますので、ご注意ください。)

⚠因みに、空き家は戸建に限りません⚠

 🏢マンションでも、築年が古くなってきたものについては、色々と問題が生じてきているのは新聞ニュースなどでも最近はしょっちゅう取り上げられますが、古いマンションの居住者がご高齢者が多い場合には特に、管理などがままならなくなっていることが多いそうです。それは、ご高齢だからというのもありますが、共用部分(廊下の電気など)が消えっぱなしでも気にしない、住めれば充分であるという雰囲気がマンション自体を覆っている状態のマンションは結構多いのです。(昨年度には管理会社が撤退してしまって、ゴミだらけのマンションについてご相談がございました。居住者は殆どが高齢者というマンションでした。部屋というよりも、マンション自体の価値が損なわれかけていました。ご相談は息子さん家族からでしたが、お父さんが昔気質の頑固な方で、結局そのまんまという結論になってしまいました。所有者の方が決断されるわけですから、私ども不動産屋はもとより、ご親族である息子さん夫婦も手出しできませんでした。息子さんはしばらくしたら再度話を持ち掛けてみると言っておりましたが、果たしてどうなるのか・・・。力不足を感じました。でも、仕方ありません。そんなケースが増えてきています。

 これが、都内であるならば、換金性もございますが、地方の不動産となりますと、最近ネットなどでも露出度が増えてきておりますが、そもそも人口減のエリアで、購入希望者もいないエリアであれば、何ともしがたいという一言で終わってしまうこともあります。昨年度、茨城県のあるエリアで相続物件があるということでご相談を受けました。たまたま知り合いが茨城県で不動産業を営んでおりましたので、聞いてみると、「そのエリアは過疎が進んでいる状態で、購入希望者は恐らくゼロである」と言われました。当社としては、知り合いのお客様からのご紹介であったので、何とかしてあげたかったですが、何ともできませんでした。これも残念ですが、お年寄りの財産の考え方と今の日本の風潮には大きなズレが生じておりますので、「負動産」といういい方は好まれませんが、そういう物件は日本国中に数限りなくある時代となってきているようです。所有者不明の土地建物も全国では、凄い面積となるようですよ。人口が減って、都心部一極集中が叫ばれる時代ですから、仕方ないことかもしれません。

 🗼そんな中、東京都都心部はまだまだ人口が増えているそうですから、まだまだ不動産で勝負しようという流れが強くなっています。大きいものから小さなものまで、手をあげる方が増えているのも事実です。相場が高騰してはおりますが、それでも、以前と比較するとゆっくりではありますが、動いております。

 不動産は戸建にしろ、マンションにしろ、土地にしろ、全てが大きな財産であるわけですし、所有者様の思い入れも強かったりしますから、簡単に動かすという感じにならないことが多いです。もし仮に、相続の権利者が複数であった場合にはもっと複雑になります。➡早めのお話し合いは絶対に必要であると思います。(早めと言っても物件によりそれぞれ、ご家族の皆様の時期はそれぞれ、状況もそれぞれ、考え方もそれぞれですので、いつが良いとは言いにくいですけれども、出来るだけ早めのお話し合いのスタートをお勧めします。早めスタートであれば、方向転換も早めにできるし、現在は動くものは結構高額で動いています。昨年度は、品川区内で10年前に買った3LDK+車庫の戸建を、500万円~1,000万円くらいの利益(はっきりは教えてくれませんでしたけど)を出しての売却に成功された方も見かけました。所有者だった方は、10年間タダで暮らして、しかも儲かったと喜んでいらっしゃいましたが、新居は2LDKの中古リノベーションマンションです。ちょうど、お子さん達が独立した時であったので、ダウンサイジングライフにはちょうど良かったとのことでした。こんな風に成功体験される方もいるんですよね~。うらやましいです)

 

当社においても、エリアに増え続ける空き家に対して何かできないかということで、まずは「既存住宅アドバイザー」というものに登録いたしました

当社人数は少ないですが、既存住宅アドバイザー100%の会社です。

まずはご相談からどうぞ☎✉

2020年4月1日施行予定(民法改正・債権法改正)

120年ぶりの大改正で、不動産についてもかなり踏み込んだ内容となるようです。120年前にできたものが現在の民法ですので、現在の状況にそぐわないものも多くなっての大改正と言いことらしいです

現在の民法では、瑕疵担保責任というものがありますが、それが無くなる予定です。「契約不適合責任」というものになるらしく、知っていた知らなかったというからくる瑕疵担保責任が不問となり、契約物自体が契約内容と適合するかどうかが問題となるようです。これは、買主サイドにかなり傾いた流れとなりますので、中古物件を扱う我々としても扱いがかなり難しくなるかもしれません。

民法改正によって増える新しいメニューは、①追完請求権(代替物または不足分の引き渡し請求権および修補請求権)と②代金減額請求権(不適合の程度に応じて代金の減額を請求する権利)です

③損害賠償請求権に関しては、✪現行民法では信頼利益に関わる損害(その契約が有効であると信じたために発生した実費などの損害)➡✪改正民法では、契約不適合に基づく損害賠償ということになり、債務不履行一般と同様に損害の範囲に履行利益(その契約が履行されていれば、その利用や転売などにより発生したであろう利益)に関わる損害をも含むということになると考えられているようです(かなり広がります。売主サイドとしては頭が痛いです)

④契約解除に関しても、条件がかなり買主様よりとなるようです ✪現行民法での解除条件は、債務者の責めに帰すべき事由の存在が必要とあります➡✪改正民法では、契約不適合責任に基づく解除要件となりますので、債務者の責めに帰すべき事由は必要とされないということになるようです

これは、その時が来ないとどうなるのかわかりませんけれども、中古物件を持っていらっしゃる方たちの間では、予め知っておかないといけないことになりそうですし、将来的にかなり問題となりそうです😕

 

ご実家またはご家族が独り立ちした後の老夫婦の大きな家の流れとして、現在注目に値するのが、ダウンサイジングライフとして、コンパクトライフをフラットなマンションで送るという方法です。これも昨今の流行の一つです。

大きすぎるスペースは(特に戸建の場合)年を重ねたご夫婦にとって住みづらいスペースとなります。階段もきついですし、余ったスペースは物置と化してしまいますし、掃除も億劫になってきてしまいますと、家はかなり荒れてしまうのも仕方がありません。年を重ねれば、どうしても物が捨てられないし、若い人から見たらゴミと見える物でさえも大事にとっておいてしまう傾向があるのも仕方ありません。スペースがあれば、モノはどうしても増えてしまう傾向にあります。同じものが何個もあるというようなことも起こりますよね。

 その筋の本によれば、戸建にお住まいの御両親の場合には、1階で生活するように準備をしてあげて、2階以上は使わないスペースとし、床下収納なども閉じてしまう。ワンフロアで生活をできるようにしてあげると、片付けもしやすくなり、余分なものも増えにくいということらしいです。なるほど、感心します。ただ、年配の方は普通は頑固ですので、子供家族のいうことなんかなかなか聞いてくれませんので、ゆっくりとその方向にもっていくということが書いてありました。その本には、建物で使わない部分はドンドン傷んでいくことになるので、出来たら、ある程度のところで、建物の価値が残っているうちに売却して、フラットスペースのマンションで、コンパクトな生活をお勧めすると書いてありました。

 戸建住まいが長い方はマンション住まいを嫌う傾向がありますが、数か月もすると、フラットの生活のしやすさに慣れてくれるのではないかと思われます。広すぎて、余分なスペースは維持するのは大変ですからね。

現在の新しい家庭のウェーブとして台頭してきているのが、ディンクス・シングル・子供のいない夫婦です

スゴク増加しています。形態としては、共働きなので、職住近接が条件・必要十分なスペース・便利が大きさに勝る・電車をよく使うので、マイカーは所有しない

というような感じでしょうか

このようなお客様が増えているからでしょうね、2LDKのリノベーションマンションがすごく売れています。

人気エリアで、2LDKくらいの間取ならば、何となくても届きやすいし、賃貸に出そうとしてもお客様がつきやすいということもあるようです

人気エリアの人気駅から徒歩圏内のコンパクトライフを送ることが可能な、フラットなマンションは確かに賃貸物件としても有望ですよね

 

 

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🏠当社としてもご売却にご協力できるプランを再度スタートしました

✪期間限定(平成30年10月18日~平成30年12月末日まで)✪

ご協力プランとして、当社として新しい案件に限り、

売却プラン専任媒介契約限定ではありますが、仲介手数料を50%カット

買取プラン(当社または協力業者の中で一番高い買取価格を出せるように段取ります。これは再販売をするための買取となりますので、一般エンドユーザー様にご売却する価格には届きませんが、スピードがありますし、ローン条項はつきませんし、他の理由で崩れる可能性が低くなりますし、決済時期なども早めにできると思われます。お客様にも一般の方にご売却するよりも安目でご売却頂くので、当社の仲介手数料は100%カットでやらせていただきます

(売却プランでスタートして、結果として、買取になった場合にもご利用いただけます)

利活用される(自己利用・賃貸住宅経営とされるためのリフォームなど➡ご紹介できますし、物件の管理(場所によりますけれども)可能です)

単純に更地とする(解体業者ご紹介可能です)

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