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新しい、コンパクトライフ・ダウンサイジングライフという新しい生活の仕方・・・ 人気エリアで駅近い物件の動きが好調のようです🚀🚀 売却物件大募集中です
2018-10-08
最近は「コンパクトライフ・ダウンサイジングライフ・シンプルライフ」というものが、台頭してきているようです。
当社へのご相談でも、👦シングル👬ディンクス👬新婚さんで初めて不動産を買おうという方は勿論多いのですが、
「ご自身たちの生活に見合った、無理をしない必要十分サイズの住まい方」➡
✪必要十分サイズのコンパクトライフ✪
を希望されていいらっしゃる方が増えてきています。
※当社事務所の前に、コンパクトライフにピッタリな2ベッドルームのマンション物件を掲示し始めました。勿論、掲示するにも数限りございますので、他にもご用意はございます。
資料のご請求を頂戴致しましたら、送付させていただきますので、お気軽にお声掛けください（☎✉でどうぞ）
※コンパクトライフ=シンプルライフ➡必要十分サイズで大丈夫ということです※
お話を聞いてみると、
①品川区内などのエリアでは、電車の交通便がとても発達していて、5分歩けば次の駅に到着という利便性の良いエリアも多い。
（当社所在地の荏原中延エリアも、東急池上線＆都営浅草線の2路線が「五反田」を目指して集中してきていますので、ホントに5分歩くと次の駅に着いてしまうのです。）
②駐車場は都内ということで結構高め設定ですし、維持費もばかになりません。
③車は所持しないという方が増えてきています。お客様の大半は1週間に一度または2度くらいしか車を運転しないという方ばかりですので、レンタカーを利用するということがごく普通になってきているようです。（車庫付きの戸建が売れたなと思っていても、車庫には自転車が数台駐輪されているだけという戸建も多いです。）
④お子さんの数が多くありません。お子さん1人というご家庭が増えてきております。そうすると、2ベッドルームあれば十分サイズと言える世の中になってきているのでしょうね。新築戸建でも、最初から車庫を付けないものがかなり増えてきているのも最近の流行の一つです。
⑤最近は共働きが主流ですので、仕事場に近く、駅も近い等の条件を備えた物件が今一番望まれているようです。
あとご相談で多いのが、
⑥ご家族が巣立ってしまって、年齢を重ねたご両親2人だけで3ベッドルームなどに住まわれているというご相談。➡持て余してしまうスペースということです。
確かに、ご家族たちが新しい家族を作って巣立って行ったり、ご夫婦2人であれば、確かにその大きさと間取は持て余してしまいますし、
車も運転をするという機会が減ってきてしまう事も多くなると思いますので、思い切って
「ご実家売却を取り行って、2人で住まうのに必要十分サイズに住み替えをご希望される」➡
✪ダウンサイジングライフ✪
という流れが強くなってきているのも、頷けます。
お子さん夫婦が孫を連れて実家を訪れるけれども、泊まっていくというトコロまでいかないというケースが、都内では少なくなってきているようです。
➡普段の生活に必要とされる「十分なスペースの大きさにお住み替えされる」という選択肢
（ご夫婦二人だけで住まうということになったときに、空室などがあると管理が大変です。必要十分サイズへのダウンサイジングとしてのお買換え、納得できます）
※知り合いによりますと、現在は2LDK前後の中古マンション（40~50㎡くらいの大きさ）の売れ行きがすごく良いようです。新婚家庭においても、共働き・お子さんは一人まで歯科希望しないというご家庭も多いようですし、当社の知り合いのご家族も、お子さん達が大きくなり大学に行くためにワンルームなどで独居をチョイスすることになって、部屋が余ってしまい、夫婦では大きすぎるスペースとなった10数年前に買った家を売却して2LDKのマンションのダウンサイジングスペースで暮らしています。夫婦2人とお子さん一人の3人家族でしたから、3ベッドルームの車庫付きの戸建にお住まいでしたが、掃除が大変だし、車も乗らなくなったし、階段がきつくなってきたというのも理由の一つだったようです。
人それぞれ、いろんな動機（プラス要因もあれば、そうでない場合も多くなってきています）はあるのだと思いますが、品川区内でも、空家問題がかなり注視されているようですし、行政も積極的に取り組んでいる状態です。実は本日も品川区議会関係の方とお話いたしましたが、空家問題に関してかなり突っ込んだ話が多いそうですよ。しかし、関係者（親族）の話がなかなか前に進まずに頓挫しているケースがやはり多いようです。簡単にはいきませんよね、大きな財産ですから・・・。
ただ、国の政策としては、空き家対策に関してかなり真剣に対応に動いてきているようですので、不動産所有していらっしゃる方は注視しておいたほうが良いと思われます。
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（平成27年度5月施行）⇩
🏠空家等対策の推進に関する特別措置法🏠
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勿論、ご売却される物件は廃屋然としたものだけに限りませんよ！平成25年総務省の土地総計調査によれば、全国の空家数は820万戸だそうです。一つの原因として、土地の固定資産評価があるようです。たとえ空き家であったとしても建物が建っていれば、更地よりも評価が下がり、固定資産税も低くなっていたからです。そのため、解体費用だって掛かりますし、敢えて取り壊さずにそのまんまというケースが当たり前でした。
しかし、「特定空家等」と認定をされると、勧告の時点で固定資産税の軽減措置も解除となります。
①指導 ②勧告 ③命令
という段取りで進みます。もしも、所有者が命令に従わない場合には、行政代執行の対象となります。（代執行が行われた場合には、勿論、所有者に対して請求が来ます）
命令に違反した場合には50万円以下の罰金もあるようです⚠
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現在の不動産市場は、中古戸建・中古マンションなどを購入後に、ご自身でリフォームを依頼して「自分だけの他にはないオリジナルスペース」を、という方が激増しているのです。中古物件について、現在一般のお客様達の注目が集まってきています。
✪勿論、ご家族の大事な財産ですので、所有し続けるという選択もございますが、空家のまんまではいけません。ご自身で利用されるとか、賃貸に出して利活用する等の管理をしませんと「放置空家」と同じとなってしまいます。行政から「特定空家等」の判定が下される前に、一度動かれたほうが賢明であると言えそうです・・。
※利活用という観点からすると、賃貸住宅またはご自身での活用ということになります。どちらにしても、勿論、管理もしなければいけません。まず第一に他の人に賃借される場合には、ある程度リフォームを施す必要が出てくることが多いですよね。リフォーム後は、所有者はあくまでもご自身ですので、設備等の管理も行わなくてはいけません。これには先んじてお金はかかりますよね。相続案件の場合、まずはこのリフォームなどを行うと言ったところでご親族内で調整がつかずにストップがかかってしまうことも多いようです。そしてそのまんま暫く無人の状態で過ごしていると、不具合の場所が増えていく、さらにリフォームに費用がかかっていく➡リフォームを考えると建物を壊してしまったほうがいいかもという状態になるわけです。（※賃貸物件の不都合（修理など）は基本的には賃借人の方の責任でなく、通常損耗や経年劣化などであれば、オーナーさんが負担して修理ということになります。）
特に、既存住宅（中古物件）における法律上の扱いも変わってきていますし、生産緑地の問題や、民法の大改正などを控えているので、これからの中古物件の売買において、売主様の負担が増えていく傾向にあります。以下、ご覧ください。ネットで検索してみてください。将来のことは、まだ見ぬ世界ですので、無責任に断言はできる人はいません。（大体全てが終わって数年経過してから判断ということになると思いますので。 ただ現時点でも、日本の将来について、色々考え方は出ています。
生産緑地問題や人口減問題・民法の大改正についても、評論家や専門家たちの中で主張はわかれているようです。これも最終的には、ご自身で判断されることが一番であると思われます。ただ、世間・時代の流れという潮流も無視できません。）
国としては政策をいろいろと打ち出し続けています。それが正しいのか、正しくないのかは、遠い将来判断が下されるということになるんでしょうね。まぁ、その判断もその時々の個人的な状況によって取り方が違うというものなんでしょうけれども。難しいです。）
⚡約120年ぶりに民法制定（明治29年・1896年）以来の抜本改正が2020年4月ごろに施行される予定だそうです⚡
➡中古物件（戸建・マンション等）をご売却しようとされる方にとっては、大変な事態になるのではとの予測があります
🏠🏢中古物件の販売に対する売主の責任について、かなり負担が増えそうです。（勿論、買主様にとっては有利になることなんですけれども・・・。インスペクションもそうですが、国としては対策をドンドン出してきています。はたして、国の計画通りに中古市場は活性化するのか、そうでないかは将来になって判断できないと思われますが、中古物件市場に混乱をきたすということにはなりそうです。）
✪もし、中古物件の売却を検討されていらっしゃる場合には、2020年4月予定の民法改正までに完了させておいたほうがいいのかもしれませんし、そうでないかもしれません。あくまでも売主様のご判断になると思われますが、ネットで、「民法改正」と引いてみてください。
（不動産に限った話ではございませんが・・・）
⚠ご自身の不動産の不具合などを把握している・把握していない（故意過失）＝「知っている・知っていない」という問題ではなくなるということらしいです⚠
➡「契約した内容に適合しているかどうかが判断基準となる」ことが明文化されるということです!!!!!!!!!!!
買主保護の強化だそうです。かなりのインパクトある改正です。
瑕疵担保責任・債務不履行責任➡契約不適合担保責任（契約の内容に適合しないものである場合に売主が負う責任）
なんだか難しい世の中となってきそうです
契約不適合責任では、買主は売主に対して次のものを負うことになるようです
😕考え方としては
❶現行法・・・隠れた瑕疵があったときの責任
❷改正法・・・契約の内容に適合しないものであるときの責任
※売主の責任の法的性質については
❶債務不履行責任の特則と捉える見解（契約責任説）
❷売買の目的物である特定物に瑕疵があった場合の救済を認めるための特別な責任と捉える見解（法廷責任説）
これまでは上記❷が運用されてきましたが、改正法では、❶の契約責任説を前提とします
改正民法においては、現行民法の瑕疵担保責任（法廷責任説）は廃止され、特定物売買か否かで分けることなく、目的物が契約内容から剥離していることに対する責任（契約不適合責任）が新たに規定されたということらしいです。（難しいですね・・・）
①履行追完請求（改正民法562条）
1.引き渡された目的物が、種類・品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときには、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡または不足分の引渡による履行の追完を請求することができる。ただし、売主は買主に不相応な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる
2.前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときには、買主は同行の規定による履行の追完の請求をすることができない
②代金減額請求（改正民法563条）
1.前条である562条第1項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完が無い時には、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求できる
2.前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求できる
一 履行の追完が不能であるとき
二 売主が履行の追完を拒否する意思を明確に表示した時
三 契約の性質または当事者の意思表示により、特定の日時または一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないで、その時期を経過した時
四 前三号に掲げる場合の他、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき
３.第一項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前二項の規定による代金の減額の請求をすることができない。
③損害賠償請求（改正民法564条）
前二条の規定は、第415条の規定による損害賠償の請求並びに第541条及び第５542条の規定による解除権の行使を妨げない。
④解除権の行使（改正民法564条）
前二条の規定は、第415条の規定による損害賠償の請求並びに第541条及び第５542条の規定による解除権の行使を妨げない。
買主様にとってはいい話😊になりそうですが、売主様にとっては悩みの種😕となりそうです
国の考え方としては、安全な取引を増やすためにとのことですが、売主様にとっては大変な事です😕
2020年4月の施行された後になってみなければわかりませんが、かなり混乱しそうです😕
例えば、その不動産について複数人の所有者がある場合には、早めに動いておいたほうが良さそうです。
上記民法改正の件だけでも、売主様になる場合、権利者間での話し合いが長くなりそうです
以前にも書きましたが、複数人が権利者として売主の立場にある場合には、お話が纏まるまでに相当時間を要するケースが現在でも多いです
2020年から、売主様の責任の問題が大きくなってまいりますので、きっと現在よりも纏まりにくくなるかのかなぁと思います
※👂相続案件専門業者に聞きましたところ、複数人の関係者（親族）がある場合、早くて5年、普通に10年くらいはお話が纏まるまでにかかるケースが多いそうです。（10年くらいかかると関係者内に相続などが起こって関係者が倍になってしまうことも多いと聞きます。そうなるとお話の方向性は定まりません。纏まりかけていたお話もご破算になる場合も多いとか聞きます）それぞれ、経済状況・家庭環境・時期など色々と違うのですし、それぞれいろんなところに相談に行くことになりますので、纏まることがドンドン難しくなっていきます。
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🏠🏢ご売却をご検討される場合には、是非とも当社にお声掛けください🚀🚀
当店は品川区大田区を中心に港区、渋谷区、目黒区、世田谷区の城南地域をメインに不動産仲介及び不動産買取を展開しています。勿論、最近は他のエリアも取り扱いしております。（昨年度から、千葉県・足立区・葛飾区・江東区など、都内23区および周辺エリアまで取り扱いエリアは広がっておりますし、地方不動産の相談も受ける場合もございます。あまり遠すぎると、当社では扱えませんけれども・・・。遠い場合には、知り合い業者がいれば、ご紹介することも可能でございます。）
（勿論、新築一戸建て・中古一戸建て・マンション（リノベーションマンション含む）・売地等ご購入物件をお探しの方も、ぜひご連絡下さい。
お買換えまたは、賃貸住宅からの新居を、住宅地域のヘソであり, 憧れの城南地域の品川区、大田区、渋谷区、目黒区、港区、世田谷区でお探しの方は安心して
どしどしご連絡下さい。）
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✪不動産のご売却（お買換えや相続、単純売却、勿論いろいろな理由でのご売却に関しましても当社にお任せください！
当社は小さいながらも密度の濃い販売努力で売り切る自信があります！
①ご売却の場合の仲介手数料は現在、期間限定で専任媒介ならば規定手数料額の半額セール中です。（例えば5000万円の売却価格の時には、通常であれば物件価格の3％＋6万円の消費税ということになりますが、その半分でオッケーということです。手数料が半額になったからといってもちろん力を抜くことはありませんよ！ほかで委任を出されていた方がウチに依頼するということもままあります。僕らにしてみれば半額なんですけど、ご売却される方にしてみたら、大事な大きな財産のことです。販売力には自信がありますので、どうぞ一度お試しください！
②売却を急ぎの方の物件については買取もできます。勿論、買取につきましては、再販売をする予定で購入致しますので、一般にご売却するよりは高くは買うことができませんが、ローン条項などの不安定要素がありませんし、途中で嫌になったから買わないということもありません。事業として成り立つのかというところがポイントですから。勿論、当社にも枠があります。当社の枠がいっぱいの時には協力会社に買い取ってもらうことも可能です。（買い取りに決まった場合には、期間限定で仲介手数料はゼロにしております。大事な財産を売却するお客さまだって高く売ることができないのですから、当社も積極的にご協力させていただこうと思っております。）
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