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昨年度仲介した物件の例をあげますと、数社の大手業者さんで5年以上もお時間がかかっていた物件のお話がまとまりました。当社取り扱い物件になってからお話が纏まるまで半年くらいはかかりましたが、何とか相続人皆様の合意を取ることができて、纏めることができました。最後は皆様安心されていたようです。
ご売却相談で、相続がらみのご相談は相談案件のうちの比率としては多くなってきています。不動産業界のベータベースでも相続物件の売却相談は一番多いそうです。そのほとんどが空き家の状態で、現地を見に行ってみると草がボーボーで荒れ放題のところが多いです。そんな物件のご近所を歩いて、声を聞いてみると、古屋があったときはやはり火事であるとか、草が生えてしまうので虫が大量発生してしまうとかの事象が起こりがちで、ご近所の方々が集まって草刈りをしたりとか、空き家や空地の周囲にお住まいになられている方々にとっても実生活上大変迷惑がかかっている状態であることがわかります。
実際に空き家の管理というのは大変なものです。地権者のうち一人でもご近所にお住まいであればまだしも、ちょこっと距離があれば、地権者は放置はしていないつもりであったとしても、空き家は時間に合わせて荒れていってしまうものです。また、どの相続物件でも、相続人の方々の間で、誰が現地を管理するのか、配分はどうするのか等、難しい問題も満載です。御相続人の人数が複数いらっしゃれば、それぞれその方なりの立場や考え方が違うのも当たり前です。ご親族であるからこそ、意見がぶつかってしまうということも多いのです。
平成27年5月「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
これにより、その空き家の状態により「住宅用地特例（固定資産税などの軽減対象）」から外される可能性がでてきました。以前であれば、「更地にしてしまうと税金が高くなるから、建物付きのまんま放置しておく」ということ多かったですけれども、行政がチェックして空き家を少なくする、または有効活用を促すという方向性がでましたので、古屋をそのままにしておくということに対してペナルティを受けるケースが法制化されたのです。
🏠空き家のケースによっては全てではないですけれども、1/6軽減対象から外される場合があるわけですから、所有者の負担はいきなり大きくなるケースが増えることになります💰
🌟流れはこんな感じです
①行政機関の情報収集➡調査（近隣住民からの苦情や、行政機関のチェック等からスタート）
②問題発覚の場合には、除却、修繕、立木などの伐採などの措置の助言または指導、勧告、命令が可能となる
③それでも、改善がなされない場合➡代執行（強制執行）の実施（解体も含め）
④費用に関しては、所有者宛に請求がいく
※勿論解体まではしなくとも、利活用が可能ならば、「空き家再生等推進事業」・「空き家の利活用、除却に等に対する支援事業」・「東京都民間住宅活用モデル事業」・「空き家等利活用等市町村支援事業」などなど色々と条件はそれぞれですが、公機関も動き出しているので、まずは相談するべきであると思われます。・・・詳細事例につきましてはお問い合わせください。
先日のケースでは、相続財産で何年も相続人間の話が纏まらず、数年たってしまっているケース。相続したご実家は、どの相続人もそばに住んでいないので、建物自体がつる草に囲われて、壁が見えない状態・門扉はさびて外れかかっている・外壁は落ちて崩れている部分がある・蜂の巣の大きなものがあるし、猫の住処になっている・荷物もそのまま残置されっぱなしで、カビなどが発生している・不法投棄されたごみなどが増えてきている・子供たちが敷地内に立ち入って「お化け屋敷探検をしている」等、役所にもかなりの苦情が寄せられていたようです。
近隣の方々から苦情が入るのも仕方ありませんが、相続人間の話し合いがつかいないということで時間だけが経過していたようです。この物件おかげ様で、売却することに決まって、何とか相続人の皆様の笑顔を見ることができました。やはり、放置されている空家は周囲の住環境に与える影響や精神的な影響は大きいですから、相続などで不動産を取得する場合には、現地を権利者で確認して方向性を出来るだけ早めに決めることが大事です。大事な財産なのに、関係者でも無い人たちから文句を言われちゃいますと、癪に障りますよね。でも、その空き家や空地の周辺に生活されている住んでいらっしゃる生活に影響が出ているからこそ、苦情になってしまうのです。
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東京では大田区が空き家数が23区内で一番多く、品川区は8位くらいのデータがあります。（平成25年住宅土地統計調査・総務省）
✪空家数 1位 大田区（6.2万件）・2位 世田谷区（5.3万件）・3位 江戸川区（3.8万件）・4位 練馬区（3.6万件）・5位 足立区・板橋区（3.5万件）・7位 豊島区（3.0万件）・8位 新宿区・中野区（2.9万件）・10位 品川区（2.6万件）・11位 葛飾区（2.5万件）etc.
✪空家率 1位 豊島区（15.8％）・2位 大田区（14.8％）・3位 中野区（13.7％）・4位 千代田区（13.3％）・5位 港区（12.9％）・6位 新宿区（12.2％）・7位 渋谷区（12.1％）・8位 品川区・板橋区（11.4％）・10位 墨田区（11.1％）etc.
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相続案件の場合はどのケースにおいても、相続人の方々の意見調整にお時間がかかってしまいます。（これは仕方ない事なのですけれど・・・。）すんなりと話が運ぶことはケースとしては少ないです。こっちの方に有利な話は他の方には不利という面も同時に発生しますので、そのあたりの調整に時間がかかるということなのです。皆様権利を持ってらっしゃるので、調整に時間が必要なのは仕方がない事ですが、途中でお話がこじれてくると、あっという間に10年くらいかかってしまいことも多いです。特に、相続人が複数いらっしゃる場合には、長くなってしまうケースがかなり多くなってきます。裁判所に出入りしている知り合いの業者さんに聞いてみても、相続案件が多く、纏まるのに平均5年くらいはかかっているとのことでした。それくらい相続案件って難しいのですよね。でも、これからは少子高齢化社会になっていくのですから、相続案件は増える一方であるとの見方が優勢です。
全国的にも子供は少なくなってきている状態で、中心である東京等の大都市の中心部は仕事もありますので、人は集まりますが、地方では高齢化が急速度で進み、商店街などもなくなり、電車やバスなどの交通機関も撤退するという見方もあるようです。実際に地方に行ってみると、ちょこっとヤバいなぁと思ってしまうケースが増えてきたように思います。少なくなった子供世代は田舎で職を求めずに都心部へ移住し、地元では、お年寄りが残される状態がかなり増えてきているデータがあるようです。
話がずれてしまいまいたが、更に相続人がお亡くなりになったりして、その子供さん達まで権利者に加わってしまうことなってしまうと、これはまた大変です。直接の親族ではない新しい親族の意見がどんどん出てくるからです。これは無視はできませんし、大きな問題となります。（以前のケースで言いますと、こんなケースがありました。物件を相続したのは奥様で、その結婚相手のご主人の親族の方が投資などもされている大地主さんで、この方の意見がかなり強く、他の直接の相続人の方々との意見がまるで合わずに、かなり難航しているというケースでした。これは2年くらい前のお話ですが、まだ大きな進展は無いようです。）
権利者が増えれば増えるほど、お話は纏まりにくくなり、相続が発生したことが原因となってご親族の間が上手くいかなくなってしまうということも少なくないので、出来るだけ早めに、出来るだけクリアに、出来るだけ穏便に進めるということが大切になってきています。
相続ではない、普通の売却に関しましても、その方、その物件なりの事情が色々とあります。お買換えではあるが、気に入った物件がなかなか見つからないし、売却とのタイミングが取りにくいであるとか、近所の方とうまくいっていない場合であるとか、ご近所に売却を知られたくない（このケースも結構多いです。理由は色々あるのですけれども・・）とか、転勤が決まり、早目の処分のご希望であるとか、知り合いの保証人となったおかげで、ご自宅を売却しなければいけないくなったとか、その方・その物件によってご売却理由はいろいろあると思います。でも、ご希望は売却するということであれば、当社としても、何とかお客様のご希望をかなえるために営業していこうと思っております。
